주택담보대출 신청할 때, 알고 가면 좋을 TIP

지난번 포스트에서는 현재 은행별로 주택담보대출 관련 보유주택수에 따른 대출 대상 조건에 대해 알아보았다.
 
<관련 글> 2024.09.21 - [세상의 세계/금융] - [2024.09.19.기준]은행별 주택담보대출 간단 정리

[2024.09.19.기준]은행별 주택담보대출 간단 정리

 
이번 글에서는 내가 주택담보대출을 받고자 할 때, 기본적으로 알고가면 좋은 내용에 대해 알아보고자 한다.
 
우선, 대출을 받고자 하는 수요자의 입장에서 가장 중요한 것은 역시 '대출한도와 대출금리'이다.
 
두개의 주제로 나누어서 생각해보자.
용어의 정의는 '은행업감독규정 별표 6 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준'*을 참고하고자 한다.

은행업감독규정(금융위원회고시)(제2024-41호)(20240724).pdf

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* 해당 기준은 행정규칙이므로 '국가법령정보센터(www.law.go.kr)'에서 언제든지 확인할 수 있고, 위 사이트는 이외에도 법령, 자치법규, 판례 등 방대한 자료가 있다.

 
예시를 들어 조금 더 쉽게 생각해보자.
EX ) A(나) : 직장 재직 중, 소득 5,000만원, 부채 신용대출 2천만원(1금융권, 금리 6%, 만기일시상환), 무주택자, 사고자 하는 규제지역이 아닌 수도권 주택(B) 매매가 5억원
 
○ 대출한도
 
 □ LTV(담보인정비율) : 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다
 - 만약, 내가 대출을 받는 금액이 3억원이라면 LTV = 3억/5억*100 = 60%
 
 □ DSR(총부채원리금상환비율) : 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 
 - 대출신청금액 3억원(만기 40년, 금리 4%, 원리금균등상환)이라고 가정했을 때,
 DSR = [1,505만(주담대 연원리금 상환액) + 120만(2천*6%, 보유대출 연원리금 상환액)] / 5,000만= 32.49%*(신용대출 원금의 경우 만기일시임에도 원금을 일부 상환하는 것으로 보고 DSR을 계산하나, 해당 식에서는 무시하고 계산함)
 * 수기로 계산할 수도 있지만, 인터넷의 편리함을 이용하여 네이버, 카카오 등에서 'DSR 계산기'를 활용하자.
 참고) 현재 1금융권 은행에서 차주당 1억을 초과하는 대출(보유대출 포함)을 받으려면 DSR 40%를 만족해야 함.
     

참고 : 네이버 DSR 계산기

 
  □ DTI(총부채상환비율) : 차주의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말한다.
  - DSR은 모든 보유대출의 원리금을 부채로 보는데 반해, DTI는 보유대출의 경우에는 이자비용만(원금은 제외) 계산하여 DSR보다 값이 낮다. DSR 규제를 만족하면 DTI 규제 또한 일반적으로 만족한다고 간단하게 생각하고, 대출 상담하는 은행에서 보다 자세하게 알아보자.
 
결론 : A는 5억짜리 집을 매매하고자 하고 보유현금이 2억 있으며, 은행의 내규상 LTV가 60% 이상이라면(해당 집에 대한 은행의 대출가능금액이 3억 이상), DSR 및 DTI가 충족되어 대출 3억을 받아 집을 구매할 수 있다.
 
○ 대출금리
 
 □ 대출금리(고객부담금리) = 기준금리* + 가산금리**
  * 기준금리 : 은행의 주택담보대출에 대한 기준이 되는 금리는 보통 COFIX금리이나, 은행마다 사용하는 기준금리가 다르기 때문에 대출 신청 은행에 확인하는 것이 필요하다.
  ** 가산금리 : 개인별로 신용등급에 따라 은행에서 정한 등급별로 금리를 적용함. 은행마다 개인의 등급 및 가산금리는 다름. (ex) a은행 1등급 가산금리 1.5%, 2등급 가산금리 2.0%, b은행 1등급 가산금리 1.6%, 2등급 가산금리 1.9%)
    
오늘은 은행에서 주택담보대출을 받을 때, 기본적으로 알고 가면 좋은 내용에 대해 다뤄보았다.
대출을 받는 시점에서 나의 소득 및 부채상태, 정부 규제, 은행 내규 등에 따라 케이스가 많이 달라지므로 보다 자세한 내용은 상담을 통해 해결하자. 그럼 이만